09120210913 شنبه تا چهارشنبه ۹ الی ۱۷

تخلیه عین مستأجره به جهت تجدید بنا

✅شرط طرح دعوی تخلیه عین مستأجره به جهت تجدید بنا بر مبنای قانون روتبط موجر و مستأجر سال 1356

🖋در مواردی ممکن است که با مراجعه کننده ای مواجه باشیم که با در دست داشتن سند مالکیت، عنوان می دارد که قصد دارد در محل وقوع مغازه یا بنایی که حق کسب و پیشه آن متعلق به دیگری است، تجدید بنا کرده و ساختمان جدیدی احداث نماید؛ لیکن با توجه به اینکه شخص یا اشخاص ثالث، در محل مورد نظر به عنوان مستأجر و صاحب حق کسب و پیشه و تجارت، متصرف بوده و حاضر به تخلیه نمی باشند؛ لذا قصد دارد از طریق مساعدت شما به عنوان وکیل دادگستری، دعوایی برای تخلیه محل یا محل های استیجاری به طرفیت متصرفین مطرح نماید.
🖋برای طرح چنین دعوایی باید بدواً مطلع باشیم که به موجب بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، تخلیه عین مستأجره برای تجدید بنا در صورت انقضاء مدت قرارداد اجاره، مورد تجویز مقنن قرار گرفته است ولذا از نظر قانونی منعی برای طرح چنین دعوایی وجود ندارد.
🖋لیکن باید دانست که صرف ابراز قصد تجدید بنا برای حصول نتیجه در دعوی تخلیه کافی نیست؛ در واقع خواهان نمی تواند صرفاً با این استدلال که قصد دارد در آینده نزدیک مبادرت به تجدید بنا در محل مورد نظر نماید؛ از دادگاه درخواست نماید تا حکم بر تخلیه عین مستأجره صادر کند.
🖋لذا ضروری است که مالک، قبل از طرح دعوی تخلیه با مراجعه به شهرداری، پروانه ساختمانی دریافت کرده باشد و این پروانه یا گواهی شهرداری دایر بر صدور پروانه ساخت را نیز به عنوان دلیل صحت مدعای خویش به دادخواست، ضمیمه کند.
🖋با این حال باید دانست که صرف در دست داشتن پروانه ساخت برای طرح دعوی تخلیه کافی نیست؛ زیرا همانطور که می دانیم پروانه های ساختمانی صادره از شهرداری، مقید به مدت معین بوده و با خاتمه مدت مندرج در آن از درجه اعتبار ساقط می گردد و نیاز به تمدید دارد؛ از این رو وکیل دادگستری در مقام طرح دعوی تخلیه، باید از اعتبار پروانه ساختمانی صادره برای محل مورد نظر اطمینان حاصل کند.
🖋اما اعتبار پروانه ساختمانی در طول جریان دادرسی لازم نیست و چنانچه مدت اعتبار پروانه ساختمانی در حین دادرسی منقضی شود، این امر خللی به دعوی مطروحه وارد نمی کند؛ در واقع همینکه در زمان طرح دعوی، پروانه ساختمانی دارای اعتبار باشد، مالک حق طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر را خواهد داشت و با اعمال این حق (حق طرح دعوی) دیگر دلیلی بر سقوط آن وجود ندارد کما اینکه بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر، صرف ارائه پروانه ساختمانی معتبر یا گواهی شهرداری را برای طرح دعوی تخلیه کافی دانسته و دلیلی بر تداوم اعتبار پروانه ساختمانی در طول جریان رسیدگی وجود ندارد.
بنا به همین استدلال(ضرورت ارائه پروانه ساختمانی معتبر در زمان طرح دعوی به عنوان شرط لازم دعوی تخلیه به جهت تجدیدبنا)؛ نمی توان در صورت صدور قرار رد یا عدم استماع دعوی، در مرحله تجدیدنظر مبادرت به ارائه پروانه ساختمانی معتبر نمود، زیرا ارائه این پروانه شرط طرح دعوی است ولذا نمی توان بدون مراعات این شرط دعوی را طرح و متعاقباً مبادرت به ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری نمود.
موسسه حقوقی دکتر علوی 09120210913