09120210913 شنبه تا چهارشنبه ۹ الی ۱۷

وکیل ملکی

09120210913

وکیل ملکی کیست؟ اولین سوالی که برای شهروندانی که در خصوص امور ملکی دارای دعاوی و مشکلات حقوقی هستند مطرح می‌شود این سوال است.

در پاسخ باید گفت تقسیم‌بندی وکلا بر اساس تخصص ایشان وجود رسمی ندارد. یعنی ضرورتی ندارد که هر وکیلی صرفاً در رشته و تخصص خویش مبادرت به وکالت نماید، بلکه هر وکیل دادگستری، اختیار وکالت در هر نوع از دعاوی را دارد ولیکن توجه به اینکه علم حقوق به مثابه دریای بیکران می باشد که امکان اینکه یک وکیل دادگستری مسلط در تمامی حوزه های حقوقی و دعاوی مختلف باشد وجود ندارد، به همین دلیل اصولا وکلا پس از یک یا دو سال وکالت و بر حسب نوع پرونده های ارجاعی، زمینه پرونده های مذکور اقدام به کسب تجربه و علم اندوزی می‌نمایند و گام به گام و به مرور زمان تخصص پیدا می نمایند و این جاست که به آن وکیل به عنوان مثال وکیل خانواده، وکیل ملکی و غیره می گویند.

وکیل ملکی، وکیل دادگستری می باشد که اکثر پرونده های ارجاعی به ایشان مرتبط با زمین و ملک می باشد و با توجه به اینکه بیشتر پرونده‌های اقدام شده از سوی این وکیل در خصوص ملک می باشد، کاملا مسلط به قوانین و رویه‌های دادگاه‌ها، آرای مراجع و نهادهای مختلف و مراحل چندگانه دعاوی ملکی چه از لحاظ حقوقی و چه از لحاظ عملی می باشد.

به عنوان مثال در بحث مربوط به نیلینگ، صرف تسلط به قواعد حقوقی جبران خسارت کافی نمی باشد بلکه وکیل ملکی باید بداند که اول نیلینگ چیست؟ ثانیا در چه زمانی موجب خسارت به همسایه می شود؟ در صورت وجود خسارات، چه میزان مرتبط با سازنده و چه میزان بر عهده همسایه است؟ همه این موارد علاوه بر تسلط بر مسائل حقوقی، نیاز به تسلط بر مباحث عملی ساخت و ساز می باشد.

09120210913

اراضی موات خارج از محدوده شهرها

اراضی از حیث بهره‌برداری به سه دسته دایر، بایر و موات تقسیم می گردد. اراضی دایر به اراضی دارای ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی و غیره و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد گفته می شود. اراضی بایر به اراضی فاقد ساختمان و تاسیسات و زراعت و غیره می گویند که سابقه دابر بودن را داشته اند. اراضی موات به اراضی که فاقد هر گونه سابقه عمران و آبادی و یا باغ و کشاورزی باشد می‌گویند. اراضی موات از قبل از انقلاب اسلامی مدنظر قانونگذار بوده و برای اولین بار در ماده ۲۷ قانون مدنی به آن اشاره شده است سپس در قوانین مختلفی از جمله قانون اصلاحات ارضی در خصوص اراضی موات سخن رانده شده است.

اما مهمترین مقررات در خصوص اراضی موات پس از انقلاب تصویب و اجرا شده است. قوانینی از جمله قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری. اراضی موات به دودسته اراضی موات شهری و اراضی موات خارج از محدوده شهری تقسیم می‌گردد. اراضی موات شهری مشمول قانون زمین شهری و قوانین مربوطه بوده که در جای خود بحث می گردد.

اما در خصوص اراضی موات خارج از محدوده شهرها، ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۰ دی ۶۵ وجود دارد. مطابق این ماده واحده « کلیهﻱ اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات (یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثناء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد براساس مقررات مربوطه اقدام نماید.

ادارات ثبت اسناد مکلّفند حسب اعلام هیئت های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آن ها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.

تبصره 1 – تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدودهﻱ شهرها به عهدهﻱ وزارت کشاورزی است که از طریق هیئت 7 نفره اقدام می نماید و در صورتی که متصرّف فعلی منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید و چنان چه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد سند ابطال و از متصرّف خلع ید خواهد شد.

تبصره 2 – اسناد مالکیت زمین های مواتی که به موجب این قانون باطل می شود آزاد تلقی و مطالبات ناشی از فروش این گونه اراضی منتفی می گردد و مطالبات دیگر طلبکاران از سایر اموال بدهکار قابل استیفاء است.

تبصره 3 – زمین هائی که اسناد آن ها باطل می شوند چنان چه حریم روستاها باشد جهت کارها ی عام المنفعه و یا تعلیف احشام یا احداث واحدهای مسکونی روستا و سار خدمات مورد لزوم برای روستا برحسب مورد اختصاص داده خواهد شد. …»

با بررسی این قانون چند نکته حائز اهمیت در خصوص دعاوی اراضی موات خارج از محدوده شهرها وجود دارد. اول اینکه بایستی در خصوص موقعیت مکانی و زمانی اراضی موات تحقیق و بررسی صورت گیرد. دوم اینکه مرجع تشخیص اراضی موات وزارت کشاورزی است که از طریق هیئت هفت نفره اقدام می نماید.

این هیئت هفت نفره همان هیئت واگذاری اراضی مقرر در قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی است که شامل دو نفر نماینده از وزارت کشاورزی، یک نفر نماینده از وزارت کشور یا استانداری محل، یک نفر نماینده جهاد سازندگی (‌در صورت وجود)، یک نفر نماینده حاکم شرع و ولی امر، دو نفر نماینده شورای ده می باشد.

از زمان تصویب و اجرای قانون فوق مشکلات عدیده ای در خصوص تشخیص و واگذاری این اراضی بین اشخاص حقیقی و دولت و حتی سازمان‌های مختلف دولت با یکدیگر به وجود آمد که با دخالت وکلای دادگستری و طرح دعاوی مختلف و رسیدگی دستگاه قضایی تا حدودی رویه مشخصی در خصوص این دعاوی به وجود آمده است ولیکن پیچیدگی و ابهامات فراوان این دعاوی، مشکلات بسیاری برای شهروندان ایجاد نموده است. بنابراین اگر با چنین مشکلی
مواجه می باشید از مشاوره های وکیل متخصص در این زمینه بهره مند گردید.