09120210913 شنبه تا چهارشنبه ۹ الی ۱۷

دعاوی موجر و مستاجر

09120210913

اجاره املاک یکی از پرکاربردترین معاملات ملکی می باشد. به همین نسبت نیز در دعاوی مطروحه در دادگستری نیز دعاوی بین موجر و مستاجر یکی از پرونده‌های مبتلا به می باشد، این دعاوی می‌تواند در خصوص املاک مسکونی یا تجاری و صنعتی باشد.

در خصوص املاک مسکونی چند دعوای مرتبط با این املاک قابلیت طرح دارد اما در صدر این دعاوی، دعوای تخلیه می باشد. با توجه به نوسانات اجاره امروزه بسیار دیده شده است که مستاجرین از تخلیه ملک در موعد انقضای مدت اجاره خودداری می‌نمایند. در این صورت بر حسب اینکه قرارداد اجاره، عادی یا رسمی باشد قضیه متفاوت است.

در قراردادهای عادی بسته به شرایطی می‌توان به شورای حل اختلاف جهت صدور دستور تخلیه مراجعه نمود. ابتدائاً بیان می گردد که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است.

دستور تخلیه یک دستور قضایی است که نیاز به رسیدگی و طی تشریفات قانونی از جمله وقت رسیدگی و اعتراض به رای و غیره ندارد و به شکل قطعی و غیر قابل اعتراض صادر می گردد. برای صدور دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف، اصولا وجود سه شرط ضروری است. اول اینکه قرارداد، عادی باشد. دوم اینکه در دو نسخه تنظیم شده باشد و سوم اینکه دو شاهد، علاوه بر طرفین قرارداد، ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.

در غیر این صورت اگر قراردادی باشد و یکی از شروط وجود نداشته باشد متقاضی تخلیه می بایست با رجوع به دادگستری، تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید که تشریفات این دعوا تا زمان قطعیت حکم و اجرا، موجبات طولانی شدن روند تخلیه گاها تا یک سال می گردد، مگر اینکه وکیل متخصص دعاوی ملکی با تجربیات خویش از اطاله پرونده تا این حد جلوگیری نماید.

اما در خصوص قراردادهای رسمی اجاره مسکونی، موجر می تواند با مراجعه به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور اجرائیه و تخلیه ملک را نماید. هر چند امروزه قراردادهای رسمی اجاره مسکونی بسیار نادر هستند اما در صورت وجود، بهترین و کم هزینه ترین و کوتاه ترین راه برای نیل به مقصود (تخلیه) مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی می باشد.

سایر دعاوی که در اجاره املاک مسکونی قابلیت طرح دارد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دعوای پرداخت اجاره بهای معوقه، دعوای الزام به تنظیم تعمیرات اساسی یا جزئی مال مورد اجاره و غیره می باشد.

در خصوص اجاره املاک تجاری اما شرایط کاملاً متفاوت و پیچیده می باشد و دعاوی مختلفی از سوی طرفین قرارداد اجاره قابل طرح می باشد.

در املاک تجاری آنچه قضیه را متفاوت از اجاره املاک مسکونی می‌نماید وجود وجهی به نام سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. اصولا در املاک تجاری، تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می باشد.

در تخلیه املاک تجاری اولا بایستی به تاریخ قرارداد اجاره توجه نمود چرا که بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد ، روابط طرفین مشمول یکی از قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ می گردد.

در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می‌گردند اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را ندارد مگر تحت شرایطی از جمله تعدی و تفریط مستاجر، تغییر شغل، انتقال به غیر، دریافت جواز ساخت و غیره.

در برخی از موارد تخلیه از جمله تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک، موجر مکلف به پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت می باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت انتقال به غیر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط و تغییر شغل هیچ تکلیفی در پرداخت حق کسب و پیشه ندارد.

هر یک از این موارد نیاز به مداقه و بررسی قوانین و رویه های مرتبط با خویش را دارد که ذکر تمامی آنها در این مقاله غیر مقدور است.

اما در خصوص قراردادهایی که نسبت به آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکم می باشد قضیه کاملا متفاوت است. در قراردادهای مذکور اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را پس از انقضای موعد اجاره دارد البته در مواردی حق تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی می باشد و در مواردی نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست. مواردی که تخلیه و پرداخت سرقفلی صورت می‌گیرد به دو دسته تقسیم می گردد: یک) مواردی که مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجب پرداخت کرده است. دو) مواردی که در قرارداد شرایطی به نفع مستاجر درج شده است که برای تخلیه می بایست از شروط مذکور عدول نمود که در مقابل برای آن مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد، مثل اینکه در قرارداد اولیه، شرط شود که موجر مکلف است هر سال با یک مبلغ معینی با مستاجر تمدید کند برای اینکه در پایان مدت اجاره اولیه، موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط تمدید سالیانه به مستاجر بپردازد و در غیر اینصورت حق تخلیه مورد اجاره را ندارد.

نکته قابل ذکر این است که اولا میزان سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود ثانیاً بایستی حق سرقفلی به نرخ روز از سوی موجر به مستاجر پرداخت گردد ثالثاً برخلاف قراردادهای مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در قراردادهایی که قانون سال ۱۳۷۶ نسبت به آن حاکم است اصل بر حق انتقال منافع از سوی مستاجر به غیر و تغییر شغل می باشد مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

09120210913

وکیل ملکی

09120210913

وکیل ملکی کیست؟ اولین سوالی که برای شهروندانی که در خصوص امور ملکی دارای دعاوی و مشکلات حقوقی هستند مطرح می‌شود این سوال است.

در پاسخ باید گفت تقسیم‌بندی وکلا بر اساس تخصص ایشان وجود رسمی ندارد. یعنی ضرورتی ندارد که هر وکیلی صرفاً در رشته و تخصص خویش مبادرت به وکالت نماید، بلکه هر وکیل دادگستری، اختیار وکالت در هر نوع از دعاوی را دارد ولیکن توجه به اینکه علم حقوق به مثابه دریای بیکران می باشد که امکان اینکه یک وکیل دادگستری مسلط در تمامی حوزه های حقوقی و دعاوی مختلف باشد وجود ندارد، به همین دلیل اصولا وکلا پس از یک یا دو سال وکالت و بر حسب نوع پرونده های ارجاعی، زمینه پرونده های مذکور اقدام به کسب تجربه و علم اندوزی می‌نمایند و گام به گام و به مرور زمان تخصص پیدا می نمایند و این جاست که به آن وکیل به عنوان مثال وکیل خانواده، وکیل ملکی و غیره می گویند.

وکیل ملکی، وکیل دادگستری می باشد که اکثر پرونده های ارجاعی به ایشان مرتبط با زمین و ملک می باشد و با توجه به اینکه بیشتر پرونده‌های اقدام شده از سوی این وکیل در خصوص ملک می باشد، کاملا مسلط به قوانین و رویه‌های دادگاه‌ها، آرای مراجع و نهادهای مختلف و مراحل چندگانه دعاوی ملکی چه از لحاظ حقوقی و چه از لحاظ عملی می باشد.

به عنوان مثال در بحث مربوط به نیلینگ، صرف تسلط به قواعد حقوقی جبران خسارت کافی نمی باشد بلکه وکیل ملکی باید بداند که اول نیلینگ چیست؟ ثانیا در چه زمانی موجب خسارت به همسایه می شود؟ در صورت وجود خسارات، چه میزان مرتبط با سازنده و چه میزان بر عهده همسایه است؟ همه این موارد علاوه بر تسلط بر مسائل حقوقی، نیاز به تسلط بر مباحث عملی ساخت و ساز می باشد.

09120210913

اصلاحات ارضی

سیستم ارباب و رعیتی از دیرباز در کشور ایران و سایر کشورهای دنیا وجود داشت و ظلم‌های فراوانی از سوی ارباب ها و خوانین نسبت به کشاورزان و رعیت ها روا داشته می شد. به همین دلیل سیستمی جهانی برای از بین بردن این ارتباط در حدود دهه ۳۰ و ۴۰ هجری شمسی به وجود آمد که ایران نیز با این جنبش همراه و در این دهه ها کشور ایران مواجه با پدیده ای به نام اصلاحات ارضی شد. نحوه اجرای این پدیده نیز بدین نحو بود که دولت، اراضی ارباب ها و خوانین و کسانی که اراضی بسیاری را تحت مالکیت خویش داشته‌اند به نسبتی در اختیار کشاورزان قرار داده و کشاورزان به صورت اقساطی مبلغ کارشناسی اراضی دریافتی را پرداخت می نمودند. هدف اصلاحات ارضی، مبارزه با انحصار طلبی و ظلم های بسیاری بود که بر کشاورزان روا می‌شد. فارغ از صحیح یا غلط بودن نحوه اجرا و دسترسی یا عدم دسترسی به هدف واقعی اصلاحات ارضی، مداقه و بررسی قوانین موجود در این زمینه می‌تواند راهگشای بسیاری از مشکلات حقوقی مرتبط با اراضی باشد.

در ادبیات جامعه شناسی توسعه روستایی تعاریف مختلفی از اصلاحات ارضی شده است برخی آن را به معنای تقسیم مجدد زمین بین زارعین بی زمین و کم زمین می دانند و برخی دیگر آن را یک سلسله اقدامات مکمل و پیوسته ای می دانندکه هدف آنها ایجاد تغییرات اساسی در کشاورزی اعم از مالکیت اراضی مزروعی، نظامهای بهره برداری و شیوه های تولید، افزایش تولید و نتیجتاً افزایش درآمد و رفاه کشاورزان می باشد.

اصلاحات ارضی در ایران در سه مرحله از طریق مصوبه های قانونی زیر به اجرا درآمد:1-قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب 19/10/1340 (مرحله اول اصلاحات ارضی)2-قانون قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب 27/10/1341 (مرحله دوم اصلاحات ارضی)3-قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب 2/10/1347 (مرحله سوم اصلاحات ارضی)

دولت وقت برای اجرای قانون اصلاحات ارضی در سطح کشور در سال 1338 لایحه قانون اصلاحات ارضی را به مجلس ارائه کرد که لایحه مذکور در تاریخ 26/2/1339 به تصویب مجلس رسید ولی به جهت ابهامات و اشکالاتی که در قانون مزبور از لحاظ تعیین میزان حدنصاب مالکین که بر حسب هکتار تعیین گردیده و یا در مورد تعیین میزان و نوع مستثنیات مالکین یا در مورد نحوه عمل در مورد موقوفات خاص و عام و یا در مورد ترکیب وظایف هیئت عالی اصلاحات ارضی (شورای اصلاحات ارضی) و غیره وجود داشت و عملاً اجرای قانون را با مشکل مواجه می کرد. لذا مجدداً دولت پس از اصلاحات لازم در قانون فوق لایحه اصلاحی را به مجلس ارائه نموده که در تاریخ 19/10/1340 به تصویب مجلس رسید که ملاک اجرای قانون در سطح کشور واقع شد.

بر اساس قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی که از سال 1341 به مرحله اجرا درآمد در مرحله اول مالکان مشمول مکلف بودند که از مجموع مالکیتهای خود در سطح کشور یک ده ششدانگ و یا شش دانگ پراکنده در چند ده را به عنوان مالکیت حد نصاب خود انتخاب و بقیه دهات مازاد برحد نصاب مالکیت خود را طبق اظهار نامه هایی که به همین منظور در اختیار آنان گذاشته می شد تا کلیه مشخصات دهات و مزارع مورد نظر را در آن قید و برای فروش به دولت معرفی نمایند

البته اینگونه مالکان می توانستند تا تاریخ اعلام وزارت کشاورزی دایر بر تقسیم املاک مازاد در منطقه مربوطه مازاد املاک خود را راساً به زارعین صاحب نسق دهات ذیربط بفروشند ولی بعد از اعلام تاریخ تقسیم از طرف وزارت کشاورزی هرگونه انجام معامله ای از طریق اینگونه مالکان درباره املاک مازاد به افراد غیر به عنوان معامله غیر مجاز تلقی و اسناد تنظیمی کان لم یکن می گردید.

پس از معرفی املاک مازاد بر حدنصاب از طرف مالکین طریقه عمل ادارات کل کشاورزی استانها و ادارات اصلاحات ارضی شهرستانها به شرح زیر بود بر اساس اظهار نامه های مالکان، ادارات مورد بحث پس از استعلام از ادارات ثبت و دارایی محل به منظور تعیین وضعیت ثبتی و مالیاتی املاک مورد معرفی، املاک مذکور از طرف دولت خریداری می گردید.

مرحله دوم اصلاحات ارضی، تعیین تکلیف ششدانگ باقیمتنده برای مالک از مرحله اول اصلاحات ارضی و همچنین تعیین تکلیف اراضی مالکین که کمتر از ششدانگ(در قسمت اخیر منظور مالکینی است که به دلیل داشتن کمتر از ششدانگ مشمول مرحله اول اصلاحات ارضی نمی شدند ولی از زارع صاحب نسق استفاده می کردند) که آنان را به استناد قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب 27/10/1341 هیئت وزیران وقت ملزم به رعایت یکی از سه شق زیر می گردد

الف) ملک خود را بر اساس معدل عایدات سه ساله 1340،1341،1342 بدون در نظر گرفتن عوارض طبق عرف محل به زارع همان ملک اجاره نقدی 30 ساله دهند.

ب) ملک خود را با توافق و تراضی با زارعان ملک به آنان بفروشند.

ج) اراضی آبی و دیم تحت نسق تحت نسق زارعان را به نسبت بهره مالکانه مرسوم در محل بین زارعین و مالک و مالکان ملک تقسیم و سهم زارعانه و مالکان به تفکیک تعیین شود.

در اجرای این شق علاوه بر زمینهایی که در اجرای شق تقسیم از اراضی تحت نسق زارعان در سهم آنان قرار می گرفت در صورتی که در محدوده اینگونه املاک اراضی بایری نیز وجود داشت در سهم مالکان قرار می گرفت البته در آیین نامه اصلاحات ارضی که در تاریخ 3/5/1343 به تصویب کمیسیون خاص مشترک محلسین وقت رسید دو شق دیگر نیز پیش بینی گردید که مالکان در صورت اخذ موافقت زارعان می توانستند از آن استفاده نمایند.

1- خرید حق ریشه زارعان که طبق مقررات مالکان می توانستند که اراضی مزروعی زارعان را در مناطق مختلف کشور به میزانی که برای مناطق مختلف کشور تعیین گردیده بود خریداری و بهره برداری نمایند. بدیهی است که اجرای این شق دو شرط داشت:

الف) حق ریشه زارعان را حتماٌ با اخذ توافق زارعان خریداری نمایند.

ب) میزان اراضی خریداری شده محدود بوده و بیش از آن نمی توانستند خریداری نمایند.

2- در صورت توافق اکثریت زارعان و مالکان هرده بهره برداری آن ده به صورت واحد سهامی زراعی باشد.

لذا در واقع 5 شق در این مرحله اجرایی شد

مرحله سوم اصلاحات ارضی، تعییت تکلیف اراضی اجاره داده شده در مرحله دوم اصلاحات ارضی وهمچنین تعیین تکلیف اراضی مالکینی که در اجرای مقررات مرحله دوم اصلاحات ارضی هیچکدام از شقوق ماده یکم مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی را انتخاب ننموده بودند که به استناد قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب 2/10/1347 به یکی از دو شق زبر عمل شد:1-شق فروش اراضی مالک به زارعین.2-شق تقسیم زمین به نسبت بهره مالکانه.

البته این مرحله استثنائاتی نیز داشت که شامل اراضی مکانیزه، باغستانها و اراضی وقفی می شد.

پس از انقلاب اسلامی، اختلافات فقهی و شرعی بسیاری در این زمینه به وجود آمد که به دلیل اختصار در کلام از بیان آن خودداری می گردد بعد از پیروزی انقلاب اسلامی ایران طبق نظریه مورخ 21/4/1363 شورای نگهبان اجرای قوانین اصلاحات ارضی مغایر با شرع تشخیص داده شد و نظریه مذکور باعث گردیده بود که عملیات اجرائی قوانین اصلاحات ارضی به حال توقف درآید و از طرفی توقف عملیات اجرائی قوانین اصلاحات ارضی مشکلات عدیده ای را فراهم آورد . لذا پس از پیگیریهای مکرر ، وزارت کشاورزی وقت نهایتاً مراتب را درجلسه مورخ 2/3/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح و با تصویب ماده واحده ای اجرای مقررات قانون در امور باقیمانده اصلاحات ارضی مجدداً به مرحله عمل در آمد. مفاد ماده واحده فوق عیناً نقل می شود :

(( . . . وزارت کشاورزی موظف است نسبت به اراضی مشمول قانون ا اصلاحات ارضی که به تصرف زارعین صاحب نسق در آمده و تاکنون اسناد رسمی مالکیت برای آنها صادر نشده است اقدام نموده تا طبق قانون اسنادمالکیت آنها صادر شود .

تبصره 1- در این موارد وزارت جهاد کشاورزی موظف است به مالکان متقاضی در نزدیکترین محل ممکن زمین برای کشاورزی طبق مقررات جاری واگذار نماید.

تبصره 2) چنانچه زارعان و مالکان این اراضی به طریقی غیر از آنچه که در قانون آمده است قبل از صدور سند تراضی نمایند ، این تراضی معتبر خواهد بود .

در خصوص باغات نیز لازم به ذکر است چون برا ی اجرای مواد 27 و 28 آئین نامه اصلاحات ارضی فرجه زمانی مشخصی پیش بینی نشده است در تاریخ 19/9/1351 قانون مذکور مورد تصویب قرار گرفت تا بر اساس آن در صورتیکه زارعین باغدار و مالکان مربوطه تا پایان شهریور 1352 جهت تقسیم و افراز عرصه و اعیان باغات به نسبت حقوق خود یا خرید وفروش حقوق یکدیگر نمی توانستند به توافق برسند راساً به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند و مراتب را با ارسال رونوشت سند تنظیمی به اداره کشاورزی محل اعلام نمایند . ادارات کشاورزی مناطق ارزش حقوقی مالکان مشمول در هر منطقه را بوسیله کارشناسان بانک کشاورزی تعیین می کرد. و در صورت زارعین باغدار را جهت تنظیم اسناد به دفتر خانه های اسناد رسمی ارسال می کرد .

در صورتیکه مالکان و زارعان مزبور ظرف مدت دو ماه نسبت به امضاء اسناد دفاتر قبوض مربوطه به انتقال ملک اقدام نمی کردتد نماینده وزارت تعاون و امور روستاها به قائم مقامی آنان دفاتر و اسناد وقبوض مربوطه را امضاء می کرد . بهای باغات مالکان با اقساط مساوی ده ساله با بهره 6 درصد از طرف زارعین پرداخت می گردید و چنانچه زارعین از پرداخت قبوض اقساطی خود استنکاف می کردند مالکان می توانستند پس از سررسید اقساط با مراجعه به بانک کشاورزی مبلغ رسمی قبوض اقساطی خود را با پرداخت کارمزد و ظهر نویس قبوق و تسلیم آن به بانک نقداً در یافت دارند .

اما از آنجا که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی شورای نگهبان با نظریه مورخ 21/4/1363 اجرای قوانین اصلاحات ارضی را مغایر با شرع تشخیص داد ، اجرای قانون تقسیم و عرصه و اعیان باغات مشمول نیز عملاً با توقف مواجه گردید .

حتی پس از تصویب مصوبه مورخ 2/30/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین و تکلیف باقیمانده قراء مزارع و املاک مشمول قانون اصلاحات ارضی به جهت اینکه در متن ماده واحده مصوبه مذکور اشاره صریحی به اجرای مقررات قانون در باغات مشمول مواد 27 و 28 آئین نامه اصلاحات ارضی نشده بود ، اجرای مقرات قانون در باغات مورد بحث در مناطق مختلف کشور با ابهام روبرو گردید بطوریکه تا تاریخ 3/11/1380 هیچگونه اقدام عملی در خصوصو تعیین و تکلیف حقوق غارسان و مالکین ، باغات صورت نگرفت ، با توجه به مراجعه مکرر غارسان و مالکان باغات به ادارات امور اراضی مناطق و انعکاس موضوع به سازمان امور ارضی ، سازمان مذکور گزارش شماره 122959/028/53 مورخ 29/8/80 را تهیه که در جلسه مورخ 3/11/80 شورای اصلاحات ارضی مطرح شد و شورا رای به تحت شمول قانون اصلاحات ارضی قرار گرفتن باغات تحت شرایطی داد.

در مورد املاک مسلوب المنفعه و اراضی بایر ماده 40 آئین نامه اصلاحات ارضی بیان می دارد :

املاک مسلوب المنفعه و بایر در اختیار مالکان آن گذارده می شود که حداکثر ظرف 5 سال برای آبادانی آن شخصاً یا به هر نحو که مقتضی بدانند اقدام نمایند . چنانچه ظرف مدت فوق مالک یامالکان به تعهدات خود عمل نکنند ملک از ید آنها خارج و بلاعوض در اختیار دولت قرار گرفته و مشمول مقررات عمران ارضی بایر خواهد بود . آخرین مهلت برای عمران اینگونه املاک بر اساس (( قانون تمدید مهلت و مواعد مختلف مقرر در قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر درموارد خاص )) تا پایان شهریور ماه 1354 تمدید شده بود . ولی بر طبق رای شماره 185 مورخ 7/9/1377 هئیت عمومی دیوان عدالت اداری تعیین و تکلیف اراضی بایر و املاک مسلوب المنفعه بر اساس ماده 40 آئین نامه اصلاحات ارضی کان لم یکن اعلام گردیده و به شرح زیر تعیین و تکلیف می شود :

1-درمورد املاک مسلوب المنفعه نظر به اینکه اینگونه املاک قبلاً دایر بوده و به عللی بعداً به حالت مخروبه و مسلوب المنفعه در آمده است ، لذا املاک مذکور طبق تعاریف بعد از پیروزی انقلاب بعنوان اراضی بایر تلقی گردیده و در باره این قبیل املاک باید با رعایت کامل مقررات مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل ارضی بایر و آئین نامه اجرائی آن اقدام لازم به عمل آید.

2-در مورد اراضی بایر مورد مالکیت اشخاص با توجه به این مهم که این نوع اراضی برابر تعریف مندرج در قانون اصلاحات ارضی به عنوان اراضی فاقد سابقه عملیات زراعی قلمداد گردیده که عیناً همین تعریف در قوانین موضوعه بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در مورد اراضی موات ذکر شده است . لذا در مورد اراضی مذکور باید در هر مورد عیناً بر اساس مقررات و ضوابط مقرر در قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و آئین نامه اجرائی مربوطه اقدام لازم به عمل آید .

بدیهی است چنانچه اراضی مزبور تا تاریخ تصویب قانون فوق ( تا تاریخ 30/9/1365) توسط مالکان مربوطه عمران گردیده باشد از شمول قانون مذکور خارج بوده و کماکان در مالکیت مالکان آن باقی خواهد ماند ولی هر گونه اقدامی که از طرف مالکان اراضی بعد از تاریخ تصویب قانون مزبور ( قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد ) بدون کسب مجوز از مراجع ذیصلاح در مورد تغییر وضعیت اراضی انجام گرفته و یا به صورت رسمی و غیر رسمی اقدام به هر نوع تصرف و معامله و نقل و انتقال آن ( بیع ، رهن ، اجاره و غیره ) نموده باشند به عنوان تصرف و دخالت در اموال عمومی محسوب می شود و باید برابر ماده 5 آئین نامه اجرائی قانون فوق الذکر درباره آنها رفتار گردد.

شورای اصلاحات ارضی:

به منظور تعیین روش و خط مشی واحد و همچنین نظارت در حسن اجرای وظایفی که در قوانین اصلاحات ارضی پیش بینی شده بر اساس ماده 7 قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی شواریی به نام شورای اصلاحات ارضی به ریاست وزیر کشاورزی و پنچ نفر از صاحب منصبان وزارت کشاورزی که حداقل سمت مدیر کل یا مدیر عامل را احراز نموده باشند تعیین گردیده است و شورای مذکور به منظور هماهنگی و تعیین رویه واحد در کلیه مواردی که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی موارد ابهامی وجود داشته باشد دستورالعمل اجرائی را تهیه و جهت اجرا به کلیه واحدهای اجرائی ابلاغ می نماید .

ضمناً چون در تبصره 5 ماده 2 قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی اعلام شده بودکه از تاریخ تصویب قانون فوق انجام هرگونه نقل و انتقالی در مورد املاک مازاد بر حد نصاب مالکان ممنوع بوده و درصورت انجام چنین معاملاتی کان لم یکن می باشد ولی مرجعی برای تشخیص و انجام چنین امری پیش بینی نشده بود .

لذا در بند یک تصویب نامه شماره 27408/ت مورخ 25/7/1341 هئیت وزیران جمله زیر به تبصره مذکور اضافه گردیده (( مرجع تشخیص اینکه معامله مشمول این تبصره می باشد شورای اصلاحات ارضی خواهد بود و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند نظریه شورا را که قطعی است در دفاتر ثبتی منعکس و عملیات بعدی را طبق مقررات این قانون انجام دهند )) .

از طرفی نظر به اینکه در اجرای مقررات و قوانین اصلاحات ارضی در قراء و مزارع مشمول و تنظیم فرمها و اسناد انتقال زارعان اشتباهاتی به وقوع می پیوست و مالاً می بایست در مورد اصلاح و رفع اشتباه از آنها ،مرجع و راهی پیش بینی شود ، لذا در ماده 38 آئین نامه اصلاحات ارضی چگونگی رفع اشتباه و مرجع آن مشخص گردید .
بر اساس ماده قانون مذکور که مقرر می دارد :

…(( ماده 38 ( در مواردی که شورای اصلاحات ارضی تشخیص دهد در اسنادی که در اجرای مقررات اصلاحات ارضی تنظیم شده ، اشتباهاتی رخ داده است رای به اصلاح یا اقاله و یا به ابطال سند خواهد داد رای مزبور برای دفاتر اسناد رسمی و دوایر ثبت اسناد و املاک لازم الاجرا خواهد بود و در صورتی که رای مزبور خللی به حق دیگری برساند حسب تقاضای ذینفع طبق قسمت اخیر ماده یک قانون مربوط به اشتباهات معارض مصوب 1333 عمل خواهد شد ) . )) و بر اساس اختیارات قانونی فوق در کلیه موارد که در اجرای مقررات اصلاحات ارضی به نوعی در اسناد انتقال ملک به دولت یا اسناد ملک به زارعان اشتباهاتی صورت گرفته باشد در شورای اصلاحات ارضی مطرح و پس و پس ار اعلام نظر شوراء بر مبنای رای صادره بر حسب مورد نسبت به ابطال یا اقاله یا اصلاح اسناد اقدام میگردد . (نقل از وزارت جهاد کشاورزی)

همانطور که ملاحظه می شود اصلاحات ارضی در ایران دارای تاریخچه طولانی و قوانین بسیاری می باشد که صرفاً مهمترین آنها در این نوشته عنوان شده است. همچنین حضور شورای اصلاحات ارضی در زمینه تصمیم گیری درخصوص این اراضی نیز به پیچیدگی موضوع افزوده است. بنابراین در صورت مواجهه با مشکلاتی در خصوص اصلاحات ارضی و اسناد آن، قبل از هرگونه اقدام با وکیل متخصص اراضی مشورت و مشکل خویش را به ایشان بسپارید.

09120210913

اراضی موات خارج از محدوده شهرها

اراضی از حیث بهره‌برداری به سه دسته دایر، بایر و موات تقسیم می گردد. اراضی دایر به اراضی دارای ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی و غیره و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد گفته می شود. اراضی بایر به اراضی فاقد ساختمان و تاسیسات و زراعت و غیره می گویند که سابقه دابر بودن را داشته اند. اراضی موات به اراضی که فاقد هر گونه سابقه عمران و آبادی و یا باغ و کشاورزی باشد می‌گویند. اراضی موات از قبل از انقلاب اسلامی مدنظر قانونگذار بوده و برای اولین بار در ماده ۲۷ قانون مدنی به آن اشاره شده است سپس در قوانین مختلفی از جمله قانون اصلاحات ارضی در خصوص اراضی موات سخن رانده شده است.

اما مهمترین مقررات در خصوص اراضی موات پس از انقلاب تصویب و اجرا شده است. قوانینی از جمله قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری. اراضی موات به دودسته اراضی موات شهری و اراضی موات خارج از محدوده شهری تقسیم می‌گردد. اراضی موات شهری مشمول قانون زمین شهری و قوانین مربوطه بوده که در جای خود بحث می گردد.

اما در خصوص اراضی موات خارج از محدوده شهرها، ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۰ دی ۶۵ وجود دارد. مطابق این ماده واحده « کلیهﻱ اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات (یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثناء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد براساس مقررات مربوطه اقدام نماید.

ادارات ثبت اسناد مکلّفند حسب اعلام هیئت های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آن ها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.

تبصره 1 – تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدودهﻱ شهرها به عهدهﻱ وزارت کشاورزی است که از طریق هیئت 7 نفره اقدام می نماید و در صورتی که متصرّف فعلی منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید و چنان چه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد سند ابطال و از متصرّف خلع ید خواهد شد.

تبصره 2 – اسناد مالکیت زمین های مواتی که به موجب این قانون باطل می شود آزاد تلقی و مطالبات ناشی از فروش این گونه اراضی منتفی می گردد و مطالبات دیگر طلبکاران از سایر اموال بدهکار قابل استیفاء است.

تبصره 3 – زمین هائی که اسناد آن ها باطل می شوند چنان چه حریم روستاها باشد جهت کارها ی عام المنفعه و یا تعلیف احشام یا احداث واحدهای مسکونی روستا و سار خدمات مورد لزوم برای روستا برحسب مورد اختصاص داده خواهد شد. …»

با بررسی این قانون چند نکته حائز اهمیت در خصوص دعاوی اراضی موات خارج از محدوده شهرها وجود دارد. اول اینکه بایستی در خصوص موقعیت مکانی و زمانی اراضی موات تحقیق و بررسی صورت گیرد. دوم اینکه مرجع تشخیص اراضی موات وزارت کشاورزی است که از طریق هیئت هفت نفره اقدام می نماید.

این هیئت هفت نفره همان هیئت واگذاری اراضی مقرر در قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی است که شامل دو نفر نماینده از وزارت کشاورزی، یک نفر نماینده از وزارت کشور یا استانداری محل، یک نفر نماینده جهاد سازندگی (‌در صورت وجود)، یک نفر نماینده حاکم شرع و ولی امر، دو نفر نماینده شورای ده می باشد.

از زمان تصویب و اجرای قانون فوق مشکلات عدیده ای در خصوص تشخیص و واگذاری این اراضی بین اشخاص حقیقی و دولت و حتی سازمان‌های مختلف دولت با یکدیگر به وجود آمد که با دخالت وکلای دادگستری و طرح دعاوی مختلف و رسیدگی دستگاه قضایی تا حدودی رویه مشخصی در خصوص این دعاوی به وجود آمده است ولیکن پیچیدگی و ابهامات فراوان این دعاوی، مشکلات بسیاری برای شهروندان ایجاد نموده است. بنابراین اگر با چنین مشکلی
مواجه می باشید از مشاوره های وکیل متخصص در این زمینه بهره مند گردید.

اعتراض به نظریه ماده12قانون اراضی شهری

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

اراضی زمین شهری (اراضی موات شهری):

اراضی از یک منظر به دو دسته اراضی شهری و اراضی غیر شهری (خارج از حریم شهرها) تقسیم می‌گردد. در خصوص اراضی خارج از محدوده و حریم شهرها، قوانین و نهادهای خاص این اراضی حاکم است که از بحث حاضر خارج می باشد

مطابق ماده 2 قانون زمین شهری، اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است. اراضی شهری از نظر استفاده یا عدم استفاده از اراضی به سه دسته موات، بایر و دایر تقسیم می گردد. مطابق ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی موات شهری، زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. همچنین مطابق ماده ۴ قانون زمین شهری، اراضی بایر شهری، زمینهای است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اند اعم از آن که صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. ضمناً برابر ماده ۵ قانون زمین شهری، اراضی دایر، زمین‌هایی است که آنها را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است…

آنچه در بحث حاضر دارای اهمیت می باشد اراضی بایر و اراضی موات شهری است. چرا که اراضی دایر شهری به مرور زمان مشمول قوانین دیگر قرار گرفته و عموماً ذیل مبحث دعاوی شهرداری و دعاوی ملکی در خصوص آنها بحث می گردد.

در خصوص اراضی موات شهری، مهمترین قوانین پس از انقلاب اسلامی تصویب شده است. اولین قانون مرتبط با موضوع اراضی موات شهری قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸/۴/۵ می باشد. برابر ماده ۱ قانون مذکور « دولت مکلف است در داخل محدود قانونی (25 ساله) شهرها در نقاطی که محدود قانونی وجود دارد و درسایر شهرها در محدوده ای که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد. به تدریج و با رعایت طرح تفصیلی شهر در هر منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق مالک این گونه اراضی شناخته می شدند اعلام نماید تا ظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام کنند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم به عمل نیاورند هیچگونه اولویتی برای آنها منظور نخواهد شد و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.

تبصره : دولت برای کسانی که یک قطعه زمین کوچک برای سکونت شخصی خود تهیه کرده اند و فاقد خانهمسکونی می باشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمین خود بپردازند.»

همچنین برابر اصلاحیه قانون مذکور در تاریخ ۱۳۵۸/۴/۲۸ « مهلت مقرر در ماده یک قانون لغو مالکیت اراضی اموات شهری و کیفیت عمران آن مخصوص زمینهایی است که مشمول تبصره ذیل همان ماده است و برای مساحتهای زائد بر آن نیازی به دادن مهلت از جانب دولت نیست بلافاصله به تملک دولت در خواهد آمد.

تبصره: اراضی موات واقع در داخل محدوده شهرکها مشمول ماده یک این قانون هستند و دارندگان پروانه احداث مجتمعهای مسکونی و شهرکها در صورتی که از تاریخ تصویب این قانون نسبت به احداث تأسیسات زیربنایی اقدام نموده باشند ولی نتوانند در مهلت مقرر در پروانه ساختمانی خود واحدهای مسکونی مورد نظر را بسازند آن قسمت از اراضی که ساخته نشده است به تملک دولت در خواهد آمد.

در صورت تملک این گونه اراضی بهای تأسیسات زیر بنایی شهرکها مشروط بر آن که به تشخیص دولت قابل بهره برداری و سکونت باشد با نظر کارشناسان قابل پرداخت خواهد بود. بهای اعیانی و مستحدثات ایجاد شده در سایر زمینهایی که به موجب این قانون به تصرف دولت در می آید نیز به ترتیب فوق قابل پرداخت است.»

بنابراین شروع به شناسایی اراضی موات شهری با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری می‌باشد. سپس قانون اراضی شهری در تاریخ ۱۳۶۰/۱۲/۲۷ تصویب گردید. مواد ۵ تا ۸ این قانون، تکلیف اراضی بایر و موات شهری را مشخص و در خصوص آنها به شرح ذیل قانون گذاری شده بود: مطابق ماده 5 قانون مذکور کلیه زمینهای موات شهری در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک‌مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد مگر آنکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده‌باشد.

تبصره : اسناد مالکیت زمینهای مواتی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری واین قانون به اختیار دولت در آمده یا در میاید و در وثیقه می‌باشند آزاد تلقی و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش اینگونه اراضی که منتفی می‌گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.

وبرابر ماده 6 کسانی که طبق مدارک مالکیت رسمی از زمینهای موات شهری داشته‌اند مشروط برانکه مسکن مناسبی نداشته باشند طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور زمینی در حدنصاب ماده 8 در اختیارشان گذاشته می‌شود تا عمران و احیا کنند و در صورت عدم عمران و احیا حق مذکور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد.

تبصره : در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسنادعادی دارای زمین بوده و در مهلتهای تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوط تشکیل پرونده داده‌اندو نیز در شهرهایی که تا کنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده در صورتی که تاریخ‌تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تایید گردد برابر ضوابطی که درایین ‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌شود اجازه عمران داده خواهد شد.

مطابق ماده 7 نیز کلیه اراضی بایر شهری بلاصاحب معلوم در اختیار دولت می‌باشد.

برابر ماده 8 قانون مذکور، مالکان اراضی بایر شهری می‌توانند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسرکشور فقط زمینی را به مساحت کمتر از دو برابر بالاتر حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی درشهر محل وقوع زمین حداکثر تا1000 متر مربع طبق ضوابط شهرسازی مصوب عمران و احیا کنندیا به دولت بفروشند و در شهرهایی که نصاب تفکیک مشخص نگردیده برطبق آیین ‌نامه اجرایی‌خواهد بود که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و تصویب می‌نماید و زاید بر آن (نه عین و نه‌ منفعت‌) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت‌.

اما مهمترین قانونی که در این زمینه وجود دارد قانون زمین شهری مصوب۱۳۶۶/۷/۱ می باشد. برابر ماده 6 این قانون کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد . ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۱۳۵۷/۱۱/۲۲ توسط دولت واگذار شده باشد .

تبصره : اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه میباشند و بموجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در میآیند آزاد تلقی میشوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش اینگونه اراضی که منتفی میگردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد .

مطابق ماده ۷ کسانی که طبق مدارک مالکیت ، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند ، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ ( هزار ) متر مربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آئیننامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی گردد .

تبصره: در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸/۴/۵ با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلتهای تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهائی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتیکه تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضائی تأیید گردد برابر ضوابطی که در آئیننامه اجرائی این قانون تعیین میشود اجازه عمران داده خواهد شد .

و در نهایت مطابق ماده ۸ لیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه میباشد .

لازم به ذکر است امروزه در خصوص اراضی بایر و دایر شهری و تملک آن توسط دولت و شهرداریها، قانون زمین شهری حاکم نبوده و در این زمینه نیز به مانند سایر تملکات دولتی، لایحه قانونی نحوه تملک اراضی برای طرح‌های عمرانی و … مصوب سال ۱۳۵۸ حاکم می باشد. بنابراین تا حدودی می توان گفت در خصوص اراضی موات شهری، قانون زمین شهری همچنان پابرجا بوده و دعاوی شهروندان با مراجع ذی نفع، صرفاً در خصوص اراضی موات شهری بر مبنای قانون زمین شهری رسیدگی و اتخاذ تصمیم می گردد.

کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری (مرجع تشخیص اراضی موات شهری) :

مرجع تشخیص اراضی دایر و بایر از اراضی موات شهری کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری می باشد. برابر ماده ۱۲ قانون زمین شهری «تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد .

تبصره ۱ : دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد ، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد.»

این کمیسیون به موضوع رسیدگی و پس از انجام تحقیقات و رسیدگی به نحوه عمران و تاسیسات موجود در اراضی و در صورت نیاز، ارجاع امر به کارشناس، در خصوص موضوع اتخاذ تصمیم نموده و حسب مورد رای به موات یا غیر موات بودن ملک می دهد.

لازم به ذکر است موضوع تشخیص از راه های مختلف به کمیسیون ارجاع داده می‌شود که می‌تواند از طریق مراجع مختلف و به ویژه شهرداری ها در صورت درخواست صدور مجوز ساخت بر روی زمین از سوی مالک صورت گیرد و یا حتی توسط اشخاص حقیقی ذینفع، این موضوع به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری احاله داده شود. رسیدگی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری دارای مراحل و پیچیدگی های بسیاری است. از جمله تحقیق محلی، ملاحظه نقشه های هوایی، ارجاع امر به کارشناس متخصص و استعلام ادارات مختلف به ویژه اداره ثبت و … این رسیدگی و مراحل مختلف آن ابهامات بسیار زیادی برای ذی نفع ایجاد می نماید که شایسته است از یک وکیل دعاوی اراضی زمین شهری که تخصص کافی در وکالت در دعاوی زمین شهری دارد، بهره برده شود تا مشکلی در این زمینه ایجاد نگردد.

اعتراض به تصمیم کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری:

پس از ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، اصولا کمیسیون مذکور نظر به تشخیص موات بودن اراضی صادر نماید. در این صورت اشخاصی که احساس می نمایند نظریه مذکور علیه ایشان می باشد می توانند به این نظریه در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض نمایند. عموماً دعوای مذکور علیه سازمان مسکن و شهرسازی شهرستان محل وقوع ملک طرح می‌گردد. وکیل متخصص دعاوی زمین شهری این اطلاع را دارد که قانون زمین شهری در خصوص مهلت اعتراض ساکت می باشد و مجمع تشخیص مصلحت نظام طبق مصوبه ای به تاریخ ۱۳۷۰/۱۱/۳ مهلت اعتراض را سه ماه از تاریخ ابلاغ به مالک تعیین نموده است. مصوبه مذکور از اصطلاح مالک به شکل مطلق استفاده نموده است، سوال اینجاست که آیا اعتراض از جانب شخصی که با سند عادی یا قولنامه خود را مالک معرفی می نماید قابلیت طرح دارد یا صرفاً از جانب مالک رسمی؟ در این خصوص اختلاف نظر است ولی اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اصولاً از جانب مالک رسمی قابل طرح است. وکیل اراضی زمین شهری متخصص در اولین قدمی که برای پرونده اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برمی‌دارد تقاضای دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک موضوع دعوا تا نتیجه نهایی دعوا را از دادگاه می نماید.

دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و اصولاً ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و ملاحظه مدارک طرفین، در صورت پذیرش دعوا، ضمن نقض نظریه تشخیص کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، حکم به ابطال نظریه صادر می نماید.

مسائل بسیار مهم دیگری در زمینه دعاوی اراضی زمین شهری وجود دارد که وکیل دعاوی اراضی زمین شهری می تواند آنها را بازگو نماید که از حوصله بحث حاضر خارج بوده و موجب اطاله کلام می گردد. اما به شکل خلاصه اعلام می گردد که با تصویب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی … مصوب سال ۱۳۸۱ عده ای عقیده داشتند که قانون زمین شهری کلا نسخ شده و لازم الاجرا نیست. اما عده ای عقیده دارند با تصویب قانون مذکور، صرفاً مواد متعارض قانون زمین شهری نسخ شده است و مواد دیگر به ویژه مواد مرتبط با اراضی موات شهری و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، کماکان لازم الاجرا است. رویه قضایی، نظریه دوم را پذیرفته است. همچنین وکیل دعاوی اراضی زمین شهری می‌تواند راهگشای مسائل مربوط به استعلام ادارات مختلف و به ویژه شهرداری ها از سازمان مسکن و شهرسازی مبنی بر تعیین وضعیت ملک اشخاص متقاضی جواز ساخت و … باشد چرا که اصولا ادارات با استناد به ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری، مبادرت به استعلام وضعیت ملک می نمایند که امروزه این موضوع نسخ شده است و وکیل متخصص زمین شهری می تواند از بروز مشکلات ناشی از استعلام های بی مورد و بیجا جلوگیری نماید.

علی هذا نظر به مراتب فوق و بررسی گوشه ای از پیچیدگی ها و مشکلات دعاوی زمین شهری و قوانین مختلف حاکم بر موضوع، اکیداً توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی در خصوص دعاوی زمین شهری و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری با وکیل متخصص دعاوی اراضی زمین شهری مشاوره نموده و مشکل خویش را به ایشان بسپارید.

مال مشاع

اجرت_المثل_مال_مشاع
مال_مشاع

✅چکیده:
برای این که دعوای اجرت¬المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد، ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی روبرو شده است.

🔹تاریخ رای نهایی:
1391/06/18
🔹شماره رای نهایی: 9109970221300750

✅رای بدوی

در خصوص دعوی آقای (ر. الف.) وکیل دادگستری به وکالت از 1- آقای (ح. ذ.) 2- آقای (م. ذ.) 3- آقای (م. ذ.) هردو با وکالت مع¬الواسطه آقای (الف. ذ.) به طرفیت آقای (ق. ع. ج. ک.) به خواسته محکومیت خوانده به پرداخت اجرت¬المثل ایام تصرف به نسبت حق السهم خواهان¬ها به انضمام خسارات دادرسی و حق¬الوکاله وکیل موقّتاً مقوّم به (000/000/51) ریال.

نظر به اینکه میزان مالکیت خوانده نسبت به ملک مورد نظر مستند به دلیل قانونی نیست و با توجه به محتویات پرونده به نظر می¬رسد مالکیت وی به میزان 5/1 دانگ باشد مقرر گردید که نامبرده جهت ارایۀ دلیل قانونی در این خصوص اقدام نماید و دادگاه متعاقباً در تاریخ 22/5/1390 دستور استعلام وضعیت ثبتی را صادر نمودند که النّهایه اداره ثبت اسناد و املاک غرب تهران به شرح پاسخ شماره 42982 مورخ 9/9/90 اعلام نمودند که میزان مالکیت آقای (ج. ذ.). به میزان سه دانگ و آقایان (ح. ع. الف. ج. ک.) و (ق.ع. ج. ک.) هریک به میزان 5/1 دانگ نسبت به پلاک ثبتی 2533 فرعی از 2395 اصلی مجزا از پلاک 844 بخش 10 تهران می¬باشد. دادگاه با توجه به مراتب فوق، نظر به اینکه اولاً؛ مالکین مال مشاع باید مطابق مقررات ماده 576 از قانون مدنی، نحوه ادارۀ مال مشاع را مشخص نمایند ولی پس از موت مورث خواهان¬ها این اقدام صورت نگرفت، ثانیاً؛ مطالبه اجرت¬المثل فرع بر اعلام مخالفت با تصرف خوانده در مال مشاع است اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره؛ ولی این¬گونه عمل نشد، ثالثاً؛ خوانده در جلسات رسیدگی و لوایح تقدیمی ادعای خواهان¬ها را نپذیرفتند. لذا ضمن عدول از ارجاع امر به کارشناسی که توسط رئیس محترم وقت دادگاه صورت گرفت به لحاظ فقد دلیل قانونی حکم به بطلان دعوا صادر و اعلام می¬گردد. این رأی ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
🔷رئیس شعبه 219 دادگاه عمومی حقوقی تهران

✅رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان¬ها باوکالت آقای (ر. الف.) به طرفیت تجدیدنظرخوانده نسبت به دادنامۀ شماره90/949 صادره از شعبه219 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به¬ بطلان ¬دعوی خواهان¬های بدوی به شرح دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر گردیده است، دادگاه نظر به اینکه تجدیدنظرخوانده بر میزان سهمی خود بر پلاک ثبتی متنازعٌ فیه تصرّف داشته و نظر به اینکه تجدیدنظرخواهان¬ها دلیلی بر ممانعت تجدیدنظرخوانده در تصرف تجدیدنظرخواهان¬ها ارائه ننموده¬اند و نظر به اینکه حسب محتویات پرونده آقای (م. ذ.) در پلاک ثبتیِ مورد نزاع نیز تصرّف داشته است که احد از ورثه مرحوم (ج. ذ.) می¬باشد، صرف¬نظر از استدلال دادگاه بدوی، وارد نمی¬باشد، زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته براساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هر گونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه¬پسندی که نقض و بی¬اعتباری دادنامه معترضٌ-عنه را ایجاب کند، ابراز ننموده و لایحۀ اعتراضیه متضمن جهت موجّه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ¬یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد، دادگاه ادّعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحّت تشخیص نداده، دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می-داند و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مــدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاً تأیید می نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 13دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه/پژوهشگاه قوه قضاییه

مجازات «بی‌حجابی» در معابر اعلام شد.

✅مجازات «بی‌حجابی» در معابر اعلام شد.

✍جانشین معاون حقوقی و امور مجلس ناجا گفت:

در تبصره ماده ۶۳۸، قانون گذار به طور واضح عنوان کرده زنانی که بدون حجاب در معابر و انظار عمومی ظاهر شوند به حبس از ۱۰روز تا ۲ ماه و یا از ۵۰ هزار تا ۵۰۰ هزار ریال جزای نقدی محکوم می‌شوند.

♻️سردار سلیمان ملک‌زاده درخصوص انتشار خبری در رسانه‌ها با عنوان «قانون حجاب را کامل اجرا کنید، اگر می‌توانید» اظهار کرد: در خبر منتشر شده به تبصره ماده ۶۳۸ قانون مجازات اسلامی اشاره و نوشته شده که «این تبصره مربوط به حجاب شرعی است که ربطی به داشتن و نداشتن روسری ندارد بر اساس آن بیرون بودن مو نیز اشکال دارد برای دختران ۹ سال و بیشتر هم باید اجرا شود اگر می‌توانید اجرا کنید و اگر نمی‌توان اجرا کرد پس اصلاح کنید.» این در حالی است که در تبصره ماده ۶۳۸، قانون گذار به طور واضح جرم انگاری و عنوان کرده زنانی که بدون حجاب در معابر و انظار عمومی ظاهر شوند به حبس از ۱۰روز تا ۲ ماه و یا از ۵۰ هزار تا ۵۰۰ هزار ریال جزای نقدی محکوم شوند.
وی با بیان اینکه جرم به فعل یا ترک فعلی گفته می‌شود که قانون برای آن مجازات تعیین کرده است، ادامه داد: در نهایت بر اساس شرایط مجرم و تصمیم محاکم قضائی، مجرم به یکی از این دو مجازات محکوم می‌شود.

♻️چنانچه فردی در ملاءعام قرار بگیرد و مرتکب رفتاری شود که قانون گذار آن را جرم دانسته، نیروی انتظامی به عنوان ضابط دستگاه قضائی موظف است با جرم مشهود برخورد کند.

♻️طرح «ناظر» در برخورد با بی حجابی در وسایل نقلیه با هماهنگی مراجع قضایی و در پی مطالبات مردمی آحاد جامعه خصوصا خانواده‌های معظم شهدا کلید زده شده و چنانچه رانندگان یا سرنشینان یک خودرو کشف حجاب کرده باشند در ابتدا برای آن‌ها پیامک ارسال می‌شود تا به پلیس امنیت اخلاقی مراجعه کنند.

♻️پس از مراجعه افراد ما موظف به بررسی هستیم چراکه ممکن است فرد تعمدا چنین کاری نکرده باشد، اما در برخی مواقع فرد متجری به این موضوع است؛ این امر در حال حاضر توسط پلیس انجام و پیگیری می‌شود و تعهدات لازم را از افراد می‌گیرد و در صورت تکرار فرد برای تصمیم گیری به مراجع قضائی معرفی می‌شود.

♻️برخی افراد بعضا به قانون توجه نمی‌کنند و بدون حجاب در معابر و مکان‌های عمومی ظاهر می‌شوند که در ابتدا مورد تذکر قرار می‌گیرند، ما نیز به عنوان آمر به معروف و ناهی از منکر و طبق قانون باید آن‌ها را پس از تذکر، راهنمایی و ارشاد کنیم چراکه برخی از نوجوانان از سر ناآگاهی مرتکب برخی رفتار‌ها می‌شوند.

♻️در برخی مواقع افراد اظهار پشیمانی می‌کنند که با یک بار تذکر و تعهد گرفتن مشکل نیز رفع می‌شود، اما اصرار بر جرم بی حجابی توسط افراد نشان دهنده این است که شخص بی اطلاع از موضوع نیست و عمدا رفتار مجرمانه خود را تکرار می‌کند.

♻️اگر فرد پس از چند مرتبه ارسال پیامک به پلیس امنیت اخلاقی مراجعه نکرد ما نیز با هماهنگی دستگاه قضائی اجازه داریم که خودروی فرد را توقیف کنیم چراکه شیوع یک ناهنجاری در جامعه می‌تواند قدرت تخریبی بسیار بالایی در ارزش‌های اجتماعی جامعه داشته باشد.

مرجع صالح رسیدگی به کلاهبرداری الکترونیکی

✅مرجع صالح رسیدگی به کلاهبرداری الکترونیکی

در کلاهبرداری سنتی طی عملیات متقلبانه فرد فریب می‌خورد و مال از دست می‌رود، اما در کلاهبرداری رایانه‌ای فرد مطرح نیست بلکه این رایانه است که بر اساس رمز دوم و … فریب می‌خورد صلاحیت با کدام مرجع است؟

✍در رأی وحدت رویه شماره ۷۲۹ ـ ۱/۱۲/۱۳۹۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است: ((نظر به اینکه در صلاحیت محلی، اصل صلاحیت دادگاه محل وقوع جرم است و این اصل در قانون جرایم رایانه‌ای نیز مستفاد از ماده ۲۹ مورد تأکید قانون‌گذار قرار گرفته، بنابراین در جرم کلاهبرداری مرتبط با رایانه هرگاه تمهید مقدمات و نتیجه حاصل از آن در حوزه‌های قضایی مختلف صورت گرفته باشد، دادگاهی که بانک افتتاح‌کننده حساب زیان‌دیده از بزه که پول به طور متقلبانه از آن برداشت شده در حوزه آن قرار دارد صالح به رسیدگی است. بنا به مراتب آرا شعب یازدهم و سی و دوم دیوان عالی کشور که براساس این نظر صادرشده به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص و تأیید می‌گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است. ))

شرایط مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیرمنقول

✅شرایط مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیرمنقول

🔷در صورت فوت زوجه، زوج از تمامی اموال زوجه اعم از منقول و غیرمنقول ارث خواهد برد. اما این قاعده در خصوص زوجه کمی متفاوت است زیرا مطابق مقررات قانون مدنی ایران، زوجه از عین تمامی اموال منقول شوهر متوفی خود و از قیمت تمامی اموال غیرمنقول اعم ار عرصه و اعیان ارث خواهد برد.
دعوای حقوقی با عنوان مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیرمنقول، از دعاوی مربوط به مطالبه سهم‌الارث در رابطه توراث فی مابین زوجین است. در صورت فوت زوجه، زوج از تمامی اموال زوجه اعم از منقول و غیرمنقول ارث خواهد برد.در حقیقت مرد به میزان سهم‌الارث شرعی و قانونی خود از عین تمامی اموال زوجه ارث می‌برد. اما این قاعده در خصوص زوجه کمی متفاوت است زیرا مطابق مقررات قانون مدنی ایران، زوجه از عین تمامی اموال منقول شوهر متوفی خود و از قیمت تمامی اموال غیرمنقول اعم ار عرصه و اعیان ارث خواهد برد. فرض کنید اموال آقای الف پس از فوت وی شامل یک دستگاه خودر، مقداری وجه نقد در بانک و یک واحد آپارتمان مسکونی باشد؛ همسر آقای الف، به میزان سهم‌الارث شرعی و قانونی خود از عین خودرو و وجه نقد ارث خواهد برد و در خصوص آپارتمان به جا مانده صرفاً از قیمت آن ارث می‌برد. در حقیقت، دعوی مطالبه ثمنیه ترکه غیرمنقول، مطالبه سهم‌الارث زن از بهای اموال غیرمنقول همسر خود است.
در اینجا شایسته است این پرسش مطرح شود میزان قدرالسهم زوج و زوجه چه میزان است؟ بر اساس مقررات قانون مدنی ایران، در صورت فوت زن و نداشتن فرزند، مرد به میزان یک دوم از تمامی اموال همسر متوفی خود ارث خواهد برد و در صورت دارا بودن فرزند قدرالسهم زوج به یک چهارم تقلیل می‌یابد. در خصوص سهم‌الارث زوجه باید گفت، در صورتی که زوج فرزندی نداشته باشد، سهم زن یک چهارم از عین اموال منقول و قیمت تمامی اموال غیرمنقول بوده و در صورت دارا بودن فرزند سهم زن به میزان یک هشتم خواهد رسید.
دعوی مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیرمنقول از سوی زن به طرفیت سایر وراث طرح می‌شود. در حقیقت زن برای مطالبه حق خود به میزان سهم‌الارث شرعی و قانونی از بهای اموال غیرمنقول متعلق به همسر متوفی خود، اقدام به طرح دعوی با موضوع مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیرمنقول خواهد کرد. البته چنانچه متوفی دارای فرزند باشد بهای اموال غیرمنقول به میزان یک هشتم و در صورت فقدان فرزند به میزان یک چهارم قابل مطالبه خواهد بود.
پرسش دیگری که در اینجا مطرح می‌شود، این است که آیا طرح دعوی مزبور فرع بر اخذ گواهی حصر وراثت است؟ پاسخ این پرسش مثبت است. طرح این دعوی تا پیش از اخذ گواهی حصر وراثت راه به جایی نخواهد برد بنابراین زوجه ابتدا باید گواهی حصر وراثت از طریق شورای حل اختلاف اخذ و سپس نسبت به طرح دعوی مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیرمنقول اقدام کند.
بر اساس ماده 20 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوی مطالبه بهای ثمنیه ترکه غیر منقول در صلاحیت دادگاهی است که آخرین اقامتگاه متوفی در حوزه آن بوده است.
همچنین مطابق ماده 948 قانون مدنی ایران، «هرگاه ورثه از ادای قیمت امتناع کنند، زن می‌تواند حق خود را از عین اموال استیفا کند». بنابراین در صورتی که ورثه از ادای قیمت اموال غیرمنقول به میزان سهم‌الارث زن امتناع کنند، زن می‌تواند با توقیف عین اموال حق خود را استیفا کند.
موسسه حقوقی دکتر علوی 09120210913

فرمول پرداخت خسارت شخص ثالث در تصادف با خودروهای غیر متعارف

فرمول پرداخت خسارت شخص ثالث در تصادف با خودروهای غیر متعارف

فرمول پرداخت خسارت شخص ثالث در تصادف با خودروهای غیر متعارف
بیمه مرکزی در این دستورالعمل فرمولی را برای محاسبه خسارت خودرو تعیین و گفته «خسارت وارده تقسیم بر قیمت خودروی نامتعارف زیان دیده ضرب در قیمت خودروی متعارف»؛

بیمه شخص ثالث یک بیمه اجباری است و تمام دارندگان وسایل نقلیه باید وسایل خود را بیمه شخص ثالث کنند. بر اساس قانون قبلی بیمه شخص ثالث، مسئولیت هر فرد در مقابل اشخاص ثالث از لحاظ جانی به دیه فرد مسلمان در ماه‌های عادی و حرام محدود می‌شد و دارندگان وسایل نقلیه در مقابل وارد کردن خسارت مالی به وسیله نقلیه دیگر در حوادث رانندگی، ملزم به جبران تمام خسارت‌های مادی و معنوی طبق قانون مسئولیت مدنی بودند. مثلاً اگر راننده پراید با یک خودروی لکسوس تصادف و به پرداخت یک میلیارد تومان خسارت محکوم می‌شد، باید این مبلغ را پرداخت می‌کرد.

اما در قانون جدید مصوب سال 95، مسئولیت مالی دارندگان وسایل نقلیه در حوادث رانندگی به 50 درصد دیه فرد مسلمان در ماه‌های حرام محدود شد. مثلاً امسال که دیه فرد مسلمان در ماه‌های حرام 360 میلیون تومان است، سقف مسئولیت مالی در حوادث رانندگی، 180 میلیون تومان است و قانون مسئولیت مالی را محدود کرده است. یعنی اگر یک پراید با یک خودروی گران قیمت مانند لکسوس تصادف کند، حداکثر تعهد مالی راننده وسیله نقلیه مقصر، تا سقف 180میلیون تومان است و مابقی را راننده خودرو گران قیمت خودش باید جبران کند.

اما با توجه به اینکه حوادث رانندگی قابل پیش‌بینی نیست و خودروهای گران قیمت در سطح شهر نیز افزایش یافته، قانونگذار مسئولیت مالی در حوادث راهنمایی و رانندگی را به 50 درصد دیه فرد ملسمان در ماه‌های حرام محدود کرده است.

در این دستورالعمل در تعریف گران‌ترین خودروی متعارف آمده است «خودروی سواری است که ارزش روز آن در زمان وقوع حادثه به تشخیص ارزیابان خسارت، کارشناسان ارزیابی خسارت شرکتهای بیمه یا کارشناسان رسمی دادگستری، معادل پنجاه درصد سقف تعهدات بدنی که در ابتدای هر سال اعلام می‌شود، باشد.» همچنین در تعریف خودروی نامتعارف گفته شده «خودروی سواری است که ارزش روز آن در زمان وقوع حادثه به تشخیص ارزیابان خسارت، کارشناسان ارزیابی خسارت شرکتهای بیمه و یا کارشناسان رسمی دادگستری، بیشتر از پنجاه درصد سقف تعهدات بدنی که در ابتدای هر سال اعلام می‌شود، باشد.»
بیمه مرکزی در این دستورالعمل فرمولی را برای محاسبه خسارت خودرو تعیین و گفته «خسارت وارده تقسیم بر قیمت خودروی نامتعارف زیان دیده ضرب در قیمت خودروی متعارف»؛ به عنوان مثال اگر یک خودرویی با یک خودروی گران قیمت یک میلیاردی تصادف و 5 میلیون تومان خسارت وارد کند، طبیعی است که خودروی مقصر نباید برای پرداخت خسارت خودرو آسیب دیده مشکلی داشته باشد زیرا در حال حاضر تعهد مالی اجباری در فروش بیمه‌های شخص ثالث، 2.5 درصد دیه فرد مسلمان در ماه‌های حرام یعنی 9 میلیون تومان است.

اما بیمه در تعیین خسارت این تصادف، پنج میلیون تومان را تقسیم بر قیمت خودروی زیان‌ دیده (مثلاً یک میلیارد) ضربدر قیمت خودروی متعارف که امسال 180 میلیون تومان است، می‌کند و 900 هزار تومان خسارت می‌دهد و چهار میلیون و 100 هزار تومان خسارت باقی مانده را پرداخت نمی‌کند. این در حالی است که خودروی مقصر تا سقف 9 میلیون تعهد خریداری کرده است و پوشش بیمه‌ای دارد اما با این کار بیمه، بین زیان دیده و بیمه‌گذار اختلاف پیش می‌آید و کار به طرح دعوا در دادگاه می‌انجامد.

این در حالیست که براساس تبصره یک، دو، سه و چهار ماده هشت قانون بیمه شخص ثالث مصوب سال 95، تعهدات بیمه‌گر را مشخص کرده و گفته حداقل خسارت مالی که همه بیمه‌گذارها موظف به خریداری هستند، 2.5 درصد تعهدات جانی است که امسال 9 میلیون است و طبق تبصره همان قانون، مازاد بر 9 میلیون تومان را بیمه‌گذار می‌تواند از بیمه‌گر تحت عنوان بیمه تکمیلی خریداری کند تا در مواقع احتمالی، مشکلی برای پرداخت خسارت مالی نداشته باشد.

اما طبق فرمولی که بیمه مرکزی تعیین کرده، قیمت خودروی زیان‌دیده هر چقدر گران‌تر باشد، پرداخت خسارت هم کاهش می‌یابد و این در حالی است که راننده مقصر، بیمه خسارت مالی و گاهی اوقات حتی مازاد مالی را خریداری می‌کند تا با زیان دیده به مشکل نخورد اما بیمه پرداخت نمی‌کند و می‌گوید فرمول خود را دارد و نهایتاً کار به دادگاه می‌کشد چون بین بیمه‌گذار و زیان دیده اختلاف پیش می‌آید.
ایرج فرج‌ تبار کارشناس رسمی دادگستری در امور بیمه که از دستورالعمل شورای عالی بیمه به دیوان عدالت اداری شکایت کرده است در این رابطه گفت:: این موضوع را ابتدا در بیمه مرکزی مطرح کردیم اما اعتنایی نکردند و گفتند دستورالعمل طبق قانون است. در نهایت در دیوان عدالت مطرح کردیم که پس از انجام بررسی‌های لازم، هیئت عمومی با اکثریت آراء، حکم به ابطال دستورالعمل شورای عالی بیمه داد.

با این حساب، شرکت‌های بیمه ملزم هستند سقف تعهدات مالی که هر بیمه‌گذاری خریداری می‌کند را در هنگام بروز تصادف و ایجاد خسارت، پرداخت کند. بنابراین اکنون فرمول بیمه مرکزی در نسبت گیری تعیین خسارت خودرو برای خودروهای گران ‌قیمت حذف شده و بیمه‌گران موظف هستند سقف تعهدات مالی بیمه نامه شخص ثالث را پرداخت کنند.
موسسه حقوقی دکتر علوی 09120210913