09120210913 شنبه تا چهارشنبه ۹ الی ۱۷

اعتراض به نظریه ماده12قانون اراضی شهری

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

اراضی زمین شهری (اراضی موات شهری):

اراضی از یک منظر به دو دسته اراضی شهری و اراضی غیر شهری (خارج از حریم شهرها) تقسیم می‌گردد. در خصوص اراضی خارج از محدوده و حریم شهرها، قوانین و نهادهای خاص این اراضی حاکم است که از بحث حاضر خارج می باشد

مطابق ماده 2 قانون زمین شهری، اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است. اراضی شهری از نظر استفاده یا عدم استفاده از اراضی به سه دسته موات، بایر و دایر تقسیم می گردد. مطابق ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی موات شهری، زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. همچنین مطابق ماده ۴ قانون زمین شهری، اراضی بایر شهری، زمینهای است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اند اعم از آن که صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. ضمناً برابر ماده ۵ قانون زمین شهری، اراضی دایر، زمین‌هایی است که آنها را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است…

آنچه در بحث حاضر دارای اهمیت می باشد اراضی بایر و اراضی موات شهری است. چرا که اراضی دایر شهری به مرور زمان مشمول قوانین دیگر قرار گرفته و عموماً ذیل مبحث دعاوی شهرداری و دعاوی ملکی در خصوص آنها بحث می گردد.

در خصوص اراضی موات شهری، مهمترین قوانین پس از انقلاب اسلامی تصویب شده است. اولین قانون مرتبط با موضوع اراضی موات شهری قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸/۴/۵ می باشد. برابر ماده ۱ قانون مذکور « دولت مکلف است در داخل محدود قانونی (25 ساله) شهرها در نقاطی که محدود قانونی وجود دارد و درسایر شهرها در محدوده ای که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد. به تدریج و با رعایت طرح تفصیلی شهر در هر منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق مالک این گونه اراضی شناخته می شدند اعلام نماید تا ظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام کنند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم به عمل نیاورند هیچگونه اولویتی برای آنها منظور نخواهد شد و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.

تبصره : دولت برای کسانی که یک قطعه زمین کوچک برای سکونت شخصی خود تهیه کرده اند و فاقد خانهمسکونی می باشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمین خود بپردازند.»

همچنین برابر اصلاحیه قانون مذکور در تاریخ ۱۳۵۸/۴/۲۸ « مهلت مقرر در ماده یک قانون لغو مالکیت اراضی اموات شهری و کیفیت عمران آن مخصوص زمینهایی است که مشمول تبصره ذیل همان ماده است و برای مساحتهای زائد بر آن نیازی به دادن مهلت از جانب دولت نیست بلافاصله به تملک دولت در خواهد آمد.

تبصره: اراضی موات واقع در داخل محدوده شهرکها مشمول ماده یک این قانون هستند و دارندگان پروانه احداث مجتمعهای مسکونی و شهرکها در صورتی که از تاریخ تصویب این قانون نسبت به احداث تأسیسات زیربنایی اقدام نموده باشند ولی نتوانند در مهلت مقرر در پروانه ساختمانی خود واحدهای مسکونی مورد نظر را بسازند آن قسمت از اراضی که ساخته نشده است به تملک دولت در خواهد آمد.

در صورت تملک این گونه اراضی بهای تأسیسات زیر بنایی شهرکها مشروط بر آن که به تشخیص دولت قابل بهره برداری و سکونت باشد با نظر کارشناسان قابل پرداخت خواهد بود. بهای اعیانی و مستحدثات ایجاد شده در سایر زمینهایی که به موجب این قانون به تصرف دولت در می آید نیز به ترتیب فوق قابل پرداخت است.»

بنابراین شروع به شناسایی اراضی موات شهری با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری می‌باشد. سپس قانون اراضی شهری در تاریخ ۱۳۶۰/۱۲/۲۷ تصویب گردید. مواد ۵ تا ۸ این قانون، تکلیف اراضی بایر و موات شهری را مشخص و در خصوص آنها به شرح ذیل قانون گذاری شده بود: مطابق ماده 5 قانون مذکور کلیه زمینهای موات شهری در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک‌مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد مگر آنکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده‌باشد.

تبصره : اسناد مالکیت زمینهای مواتی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری واین قانون به اختیار دولت در آمده یا در میاید و در وثیقه می‌باشند آزاد تلقی و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش اینگونه اراضی که منتفی می‌گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.

وبرابر ماده 6 کسانی که طبق مدارک مالکیت رسمی از زمینهای موات شهری داشته‌اند مشروط برانکه مسکن مناسبی نداشته باشند طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور زمینی در حدنصاب ماده 8 در اختیارشان گذاشته می‌شود تا عمران و احیا کنند و در صورت عدم عمران و احیا حق مذکور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد.

تبصره : در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسنادعادی دارای زمین بوده و در مهلتهای تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوط تشکیل پرونده داده‌اندو نیز در شهرهایی که تا کنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده در صورتی که تاریخ‌تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تایید گردد برابر ضوابطی که درایین ‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌شود اجازه عمران داده خواهد شد.

مطابق ماده 7 نیز کلیه اراضی بایر شهری بلاصاحب معلوم در اختیار دولت می‌باشد.

برابر ماده 8 قانون مذکور، مالکان اراضی بایر شهری می‌توانند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسرکشور فقط زمینی را به مساحت کمتر از دو برابر بالاتر حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی درشهر محل وقوع زمین حداکثر تا1000 متر مربع طبق ضوابط شهرسازی مصوب عمران و احیا کنندیا به دولت بفروشند و در شهرهایی که نصاب تفکیک مشخص نگردیده برطبق آیین ‌نامه اجرایی‌خواهد بود که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و تصویب می‌نماید و زاید بر آن (نه عین و نه‌ منفعت‌) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت‌.

اما مهمترین قانونی که در این زمینه وجود دارد قانون زمین شهری مصوب۱۳۶۶/۷/۱ می باشد. برابر ماده 6 این قانون کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد . ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۱۳۵۷/۱۱/۲۲ توسط دولت واگذار شده باشد .

تبصره : اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه میباشند و بموجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در میآیند آزاد تلقی میشوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش اینگونه اراضی که منتفی میگردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد .

مطابق ماده ۷ کسانی که طبق مدارک مالکیت ، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند ، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ ( هزار ) متر مربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آئیننامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی گردد .

تبصره: در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸/۴/۵ با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلتهای تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهائی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتیکه تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضائی تأیید گردد برابر ضوابطی که در آئیننامه اجرائی این قانون تعیین میشود اجازه عمران داده خواهد شد .

و در نهایت مطابق ماده ۸ لیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه میباشد .

لازم به ذکر است امروزه در خصوص اراضی بایر و دایر شهری و تملک آن توسط دولت و شهرداریها، قانون زمین شهری حاکم نبوده و در این زمینه نیز به مانند سایر تملکات دولتی، لایحه قانونی نحوه تملک اراضی برای طرح‌های عمرانی و … مصوب سال ۱۳۵۸ حاکم می باشد. بنابراین تا حدودی می توان گفت در خصوص اراضی موات شهری، قانون زمین شهری همچنان پابرجا بوده و دعاوی شهروندان با مراجع ذی نفع، صرفاً در خصوص اراضی موات شهری بر مبنای قانون زمین شهری رسیدگی و اتخاذ تصمیم می گردد.

کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری (مرجع تشخیص اراضی موات شهری) :

مرجع تشخیص اراضی دایر و بایر از اراضی موات شهری کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری می باشد. برابر ماده ۱۲ قانون زمین شهری «تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد .

تبصره ۱ : دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد ، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد.»

این کمیسیون به موضوع رسیدگی و پس از انجام تحقیقات و رسیدگی به نحوه عمران و تاسیسات موجود در اراضی و در صورت نیاز، ارجاع امر به کارشناس، در خصوص موضوع اتخاذ تصمیم نموده و حسب مورد رای به موات یا غیر موات بودن ملک می دهد.

لازم به ذکر است موضوع تشخیص از راه های مختلف به کمیسیون ارجاع داده می‌شود که می‌تواند از طریق مراجع مختلف و به ویژه شهرداری ها در صورت درخواست صدور مجوز ساخت بر روی زمین از سوی مالک صورت گیرد و یا حتی توسط اشخاص حقیقی ذینفع، این موضوع به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری احاله داده شود. رسیدگی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری دارای مراحل و پیچیدگی های بسیاری است. از جمله تحقیق محلی، ملاحظه نقشه های هوایی، ارجاع امر به کارشناس متخصص و استعلام ادارات مختلف به ویژه اداره ثبت و … این رسیدگی و مراحل مختلف آن ابهامات بسیار زیادی برای ذی نفع ایجاد می نماید که شایسته است از یک وکیل دعاوی اراضی زمین شهری که تخصص کافی در وکالت در دعاوی زمین شهری دارد، بهره برده شود تا مشکلی در این زمینه ایجاد نگردد.

اعتراض به تصمیم کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری:

پس از ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، اصولا کمیسیون مذکور نظر به تشخیص موات بودن اراضی صادر نماید. در این صورت اشخاصی که احساس می نمایند نظریه مذکور علیه ایشان می باشد می توانند به این نظریه در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض نمایند. عموماً دعوای مذکور علیه سازمان مسکن و شهرسازی شهرستان محل وقوع ملک طرح می‌گردد. وکیل متخصص دعاوی زمین شهری این اطلاع را دارد که قانون زمین شهری در خصوص مهلت اعتراض ساکت می باشد و مجمع تشخیص مصلحت نظام طبق مصوبه ای به تاریخ ۱۳۷۰/۱۱/۳ مهلت اعتراض را سه ماه از تاریخ ابلاغ به مالک تعیین نموده است. مصوبه مذکور از اصطلاح مالک به شکل مطلق استفاده نموده است، سوال اینجاست که آیا اعتراض از جانب شخصی که با سند عادی یا قولنامه خود را مالک معرفی می نماید قابلیت طرح دارد یا صرفاً از جانب مالک رسمی؟ در این خصوص اختلاف نظر است ولی اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اصولاً از جانب مالک رسمی قابل طرح است. وکیل اراضی زمین شهری متخصص در اولین قدمی که برای پرونده اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برمی‌دارد تقاضای دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک موضوع دعوا تا نتیجه نهایی دعوا را از دادگاه می نماید.

دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و اصولاً ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و ملاحظه مدارک طرفین، در صورت پذیرش دعوا، ضمن نقض نظریه تشخیص کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، حکم به ابطال نظریه صادر می نماید.

مسائل بسیار مهم دیگری در زمینه دعاوی اراضی زمین شهری وجود دارد که وکیل دعاوی اراضی زمین شهری می تواند آنها را بازگو نماید که از حوصله بحث حاضر خارج بوده و موجب اطاله کلام می گردد. اما به شکل خلاصه اعلام می گردد که با تصویب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی … مصوب سال ۱۳۸۱ عده ای عقیده داشتند که قانون زمین شهری کلا نسخ شده و لازم الاجرا نیست. اما عده ای عقیده دارند با تصویب قانون مذکور، صرفاً مواد متعارض قانون زمین شهری نسخ شده است و مواد دیگر به ویژه مواد مرتبط با اراضی موات شهری و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، کماکان لازم الاجرا است. رویه قضایی، نظریه دوم را پذیرفته است. همچنین وکیل دعاوی اراضی زمین شهری می‌تواند راهگشای مسائل مربوط به استعلام ادارات مختلف و به ویژه شهرداری ها از سازمان مسکن و شهرسازی مبنی بر تعیین وضعیت ملک اشخاص متقاضی جواز ساخت و … باشد چرا که اصولا ادارات با استناد به ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری، مبادرت به استعلام وضعیت ملک می نمایند که امروزه این موضوع نسخ شده است و وکیل متخصص زمین شهری می تواند از بروز مشکلات ناشی از استعلام های بی مورد و بیجا جلوگیری نماید.

علی هذا نظر به مراتب فوق و بررسی گوشه ای از پیچیدگی ها و مشکلات دعاوی زمین شهری و قوانین مختلف حاکم بر موضوع، اکیداً توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی در خصوص دعاوی زمین شهری و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری با وکیل متخصص دعاوی اراضی زمین شهری مشاوره نموده و مشکل خویش را به ایشان بسپارید.