09120210913 شنبه تا چهارشنبه ۹ الی ۱۷

✅ نحوه طرح صحیح دعوی در صورت کسری مبیع

✅ نحوه طرح صحیح دعوی در صورت کسری مبیع

🖋در مواردی ممکن است که با مراجعه کننده ای مواجه باشیم که عنوان می دارد یک دستگاه آپارتمان یا قطعه زمینی را از شخص ثالثی ابتیاع کرده است؛ لیکن متعاقب تحویل و تصرف در مبیع، کاشف به عمل آورده که مورد معامله، مساحتی کمتر از آنچه که در مبایعه نامه قید شده دارد.

🖋برای طرح دعوی مقتضی در خصوص چنین موردی باید توجه داشته باشیم که در قانون مدنی، دو ماده 355 و 384 به این موضوع اختصاص پیدا کرده است.

🖋ماده 355 قانون مدنی مقرر می دارد:” اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.”

🖋ماده ۳۸۴ همان قانون نیز مقرر داشته:”هر گاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع، زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.”

🖋بدین ترتیب باید دید که در مقام طرح دعوی در خصوص ملکی که مساحتی کمتر از مساحت مندرج در قرارداد بیع دارد، کدام یک از این دو ماده را باید مستند قرار داد و بر مبنای هر یک از این دو ماده، باید چه خواسته ای را در دادخواست تقدیمی، مطرح نمود؛ لذا از این حیث مفاد مبایعه نامه و نحوه توافق طرفین به شدّت حائز اهمیت بوده و در شیوه صحیح طرح دعوی و بیان درست خواسته مؤثر است.

🖋اگر مورد معامله به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد؛ مثلاً “یک قطعه زمین دویست متری با کاربری مسکونی”؛ در این حالت، مساحت قید شده در قرارداد، مصداق شرط صفت در مبیع است؛ و لذا در صورتی که مبیع دارای وصف اعلام شده در قرارداد نباشد؛ صرفاً می توان بر مبنای اثر تخلف از شرط صفت و به استناد ماده 355 قانون مدنی، بدواً مراتب فسخ را به فروشنده( واگر وکیل فروشنده باشیم، به خریدار) اعلام و سپس دادخواست تأئید وقوع فسخ را به دادگاه ذی صلاح تقدیم نمائیم و امکان طرح دعوی به خواسته مطالبه قیمت کسری یا مازاد مساحت حسب مورد از ناحیه خریدار یا فروشنده وجود ندارد و یا خریدار نمی تواند دعوایی به خواسته الزام فروشنده به تحویل کسری مبیع از قطعات همجوار با زمین ابتیاعی خویش را به طرفیت فروشنده مطرح کند.

🖋اما اگر در مبایعه نامه، مورد معامله به شرط داشتن مساحت معین فروخته نشده باشد و در واقع، مساحت مبیع، جزء اوصاف اصلی آن نباشد مانند اینکه قید شده باشد: ” یک دستگاه آپارتمان مسکونی به متراژ 120 متر مربع از قرار هر متر مثلاً ده میلیون ریال” در اینجا آنچه که موضوعیت دارد بنا بر فرمایش استاد ناصر کاتوزیان، مقدار هر واحد از مبیع است که به طور معمول بیانگر میزان تعهد فروشنده در قبال خریدار است و طبعاً قیمت مبیع نیز متناسب با واحدهایی است که مقدار را با آن می سنجند مانند “هر متر”. در اینگونه موارد، در واقع مساحت مورد معامله، از صفات مبیع نیست و علت عمده وقوع عقد نیز، مساحت مورد معامله نبوده تا وجود آن وصف، شرط صحت معامله باشد ولذا در چنین مواردی، خریدار به استناد ماده 384 قانون مدنی، هم حق فسخ معامله را دارد و هم اختیار دارد که به جای فسخ معامله، به نسبتی که مبیع کمتر از متراژ مندرج در قرارداد است، از ثمن معامله کم کرده و مراتب را طی اظهارنامه ای به خریدار اعلام و متعاقبا حسب مورد الزام فروشنده به ایفای تعهدات قراردادی مانند تنظیم سند رسمی را بخواهد و معذلک چنانچه مورد معامله، مساحتی بیش از مساحت قید شده در قرارداد را داشته باشد؛ فروشنده در صورت غیر قابل تجزیه بودن مبیع، صرفاً به استناد ماده 358 قانون مدنی، حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند به نسبت زیادتی، دعوی مطالبه ثمن به ازاء مساحت بیشتر به طرفیت خریدار مطرح کند مگر آنکه ضمن عقد، بر این امر شرط شده باشد که در صورتی که متراژ مبیع، در زمان تحویل بیش از مساحت قید شده در قرارداد باشد؛ مشتری مکلف است نسبت به زیادتی، از عهده قیمت آن بر آید که در این صورت، فروشنده با درج و قبول چنین شرطی، به صورت ضمنی حق فسخ خود را زائل کرده است✒️.